Contratos de gaveta no mercado imobiliário

Por Francisco Maia Neto, engenheiro e advogado

Apesar do aumento das facilidades cada vez maiores para obtenção de crédito imobiliário, muitos compradores ainda não conseguem vencer as barreiras burocráticas do financiamento e recorrem a uma alternativa de aquisição da casa própria conhecida no mercado imobiliário como “contrato de gaveta”.

Trata-se de um instrumento caracterizado pelo acordo entre alguém que contraiu um financiamento imobiliário e outro que assume o imóvel e, conseqüentemente, pagamento da dívida através de um contrato particular, sem receber a anuência do agente financiador.

Muito embora esta solução encontre jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça) a seu favor, especialmente quanto à sua legitimidade no caso de pagamento integral do financiamento, ele envolve riscos, embora entidades do setor calculem que até 30% dos mutuários brasileiros sejam usuários desse expediente, conhecidos pelo jargão de “gaveteiros”.

O maior risco desse negócio envolve os casos de ocorrência de seguro de vida vinculado ao financiamento, que quite o bem em nome dos herdeiros em caso de falecimento do proprietário original, que contraiu o empréstimo junto ao agente financeiro, cujos herdeiros poderão pleitear a posse do imóvel, dificultando o reconhecimento do contrato de gaveta.

Além disso, se o novo comprador, titular do contrato de gaveta, não pagar as prestações, o vendedor se tornará inadimplente e terá seu nome cadastrado em entidades de proteção ao crédito, bem como, de outro lado, o imóvel pode ser vendido a mais de um comprador, pois não há proteção do registro em cartório.

Nos financiamentos com cláusula de equivalência salarial, as parcelas estarão vinculadas aos aumentos salariais do comprador original, assim como não é possível a utilização do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para quitar o bem ou amortizar a dívida.

Para se prevenir quanto aos riscos desse negócio a primeira providência recomendada é a investigação da ficha do vendedor, pois, em caso de ser acionada na justiça por qualquer dívida, o bem poderá ser penhorado, e a certidão de matrícula do imóvel no cartório de registro, no sentido de confirmar a inexistência de parcelas em atraso no banco ou dívidas de IPTU junto à prefeitura local.

Outra providência é exigir do vendedor a outorga de uma procuração autorizando o comprador a transferir o bem para o seu nome quando quitar a dívida, devendo sempre possuir os comprovantes de pagamento das parcelas do financiamento, que servirão de prova da compra.

O ideal, entretanto, é tirar o contrato da gaveta e levar ao conhecimento do mutuário, regularizando a situação, embora o novo mutuário não pode ter restrições de crédito e precisa apresentar capacidade de pagamento.