Como investir em imóveis: fundamentos do investimento imobiliário

Por Francisco Maia Neto, engenheiro e advogado

Todas as vezes que um investidor procura realizar uma aplicação de seu dinheiro, seja ela qual for, ele faz seguindo princípios básicos dos investimentos, normalmente rastreados no tríplice apoio: segurança, rentabilidade e liquidez.

Isso se torna visível, especialmente nas aplicações financeiras, onde podemos verificar a influência de qualquer desses fatores, quando alguém realiza um investimento não imobiliário, buscando exatamente um desses itens.

Um exemplo simples: ao aplicar em um CDB (Certificado de Depósito Bancário), o investidor certamente encontrará maiores taxas em bancos que apresentem menor porte, o que indica que possui envergadura menor do que as instituições que apresentam menores taxas.

No caso específico do imóvel, o investimento se comporta, segundo os três pilares analisados, sendo que a segurança é de forma inequívoca, inclusive entre os críticos dessa modalidade de investimento aquela que apresenta maior importância, pois o imóvel compreende um investimento sólido, ou bem de raiz, denominado ativo real.

Na rentabilidade, há algumas aplicações de risco, sendo as mais conhecidas, aquelas feitas na bolsa de valores, que apresentaram em determinadas épocas rentabilidade impressionante, largamente difundida pelos meios de comunicação, assim como no caminho oposto, em épocas de turbulência, decorrente da conjuntura econômica ou política, as bolsas de valores apresentaram também resultados negativos de enormes proporções.

No que tange a este item, historicamente, o imóvel é um investimento que apresenta constância. Em épocas de maior demanda, a rentabilidade obviamente aumenta, apresentando comportamento inverso em épocas de menor disponibilidade. O índice percentual gira em torno de 12% ao ano, variando, entretanto, com o tipo de imóvel e especialmente com o valor.

Com relação à liquidez, uma das aplicações de baixa rentabilidade no mercado financeiro são os fundos de mais rápida liquidez, ou seja, o saque pode ser feito na medida da necessidade do investidor, apresentando pouca atratividade para aqueles que preferem usufruir das vantagens das aplicações de maior prazo, cujas taxas são, conseqüentemente, menores.

A liquidez do imóvel, embora seja o ponto mais atacado por aqueles não adeptos desta modalidade, pode ser definida como relativa. O investidor imobiliário, se precisar dispor de seu patrimônio de forma abrupta, provavelmente não deverá encontrar comprador que lhe dê ganho real ou até mesmo equivalente ao investimento realizado, entretanto, com o pequeno deságio, encontrará sempre compradores interessados em adquirir um ativo real.

Não importando qual dos itens do tripé básico se busque encontrar, o mais relevante nesse direcionamento, a princípio, é a finalidade específica de cada um deles. Os mais conservadores optam por alicerçar o seu investimento em bases sólidas, no pilar segurança, enquanto os mais agressivos voltam-se para investimentos com maior rentabilidade.

Independente dessa análise individual, a regra mais aceita e mais difundida entre especialistas, envolvendo qualquer natureza de investimento, volta-se para a diversificação do produto. Vale o velho adágio popular: “não colocar todos os ovos na mesma cesta”.

Dentro de um universo genérico podemos verificar que são quatro as motivações de uma aquisição imobiliária: utilização, valorização, empreendimento (ou negócio) e renda.

A finalidade mais corriqueira da aplicação imobiliária é a que se destina à utilização, cujo investimento está direcionado ao uso próprio do imóvel, residencial ou comercial. O uso residencial talvez seja a mais comum das formas de aquisição conhecidas, em função do eterno sonho da casa própria, símbolo da estabilidade familiar. Enquanto isso, a aquisição comercial está mais relacionada à fixação do ponto comercial ou à modelagem do imóvel às necessidades da empresa.

Para essa modalidade de aquisição costumo lembrar-me de um publicitário que, em uma discussão sobre investimento imobiliário, informou que seu imóvel residencial ao longo de cinco anos, que adquirira para uso próprio e da família, apresentou modesta valorização, da ordem de 10% ao longo do período em dólares, o que o classificara como péssimo investimento. O proprietário esquecera, entretanto, que no período de cinco anos, ou seja, 60 meses, havia economizado um valor equivalente a aproximadamente 60% do imóvel, caso não tivesse adquirido e por conseqüência necessitasse alugar semelhante imóvel para alojar a família.

Investimentos em imóveis em busca da valorização também são muito usuais. Nesse caso, o investidor busca, a médio e longos prazos, um ganho superior a outros ativos, simplesmente pela conjugação de fatores que agreguem valor ao imóvel. Muito comuns são os investimentos em lotes, uma vez que tendem a apresentar valorização, à medida que o entorno começa a ser edificado, aumentando a demanda por terrenos para novas construções.

Sobre isso vale recordar um imóvel adquirido em determinada época, por US$ 6 mil e transacionado após dez anos, pelo valor de US$ 120 mil, em função exatamente do crescente surgimento de diversos empreendimentos imobiliários no local, aliado à modificação da lei de zoneamento urbano, que favoreceu o lançamento de edifícios de apartamentos.

Uma forma de aquisição mais direcionada à análise do setor empresVerdana é aquela destinada à realização de um empreendimento, sempre de fundamental importância para o investidor institucional. Ao adquirir determinado imóvel, ele sempre deverá fazê-lo visando um futuro negócio, ainda que em parceria com uma empresa do setor. Nessa modalidade, costumam estar os imóveis “brutos”, como glebas ou grandes áreas, onde surgirão loteamentos, centros comerciais ou conjuntos residenciais, cuja negociação poderá ser feita por meio de permuta imobiliária.

O caso específico da permuta é um exemplo clássico onde o investidor poderá auferir grandes lucros ao adquirir um terreno e, numa parceria com uma empresa construtora, trocar o imóvel por futuras unidades construídas, que poderão, dentro de um nível de prazo e risco compatíveis, oferecer maiores ganhos do que a venda pura e simples, obtendo a valorização natural, como explicado.

Finalmente, a modalidade voltada para renda ganha impulso e se torna a mais procurada pelo investidor imobiliário, principalmente em função da falência do sistema previdenciário oficial, que leva as pessoas a procurarem alternativas de renda para aposentadoria. Isso se alia ao fato de que imóveis que não produzem renda geram custos, tais como manutenção, condomínio e impostos.

Nessa modalidade existem diversas formas de se buscar uma alternativa de investimento, sendo a principal delas aquela formada por imóveis que possam oferecer uma maior rentabilidade em relação ao patrimônio investido, devendo o investidor procurar aqueles que tenham facilidade de colocação no mercado e tenham constância em sua renda, além de estar sempre preparado para momentos em que a própria retração econômica indicará taxas percentuais inferiores àquelas esperadas inicialmente.

Diante desse cenário, cabe ao investidor escolher um imóvel que possa preencher, simultaneamente, o maior número de motivações, o que permitirá a busca de novas alternativas, caso uma delas não se mostre a mais adequada.