5 de Setembro de 2007
Mercado Imobiliário
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Os motivos são muitos para a perícia imobiliária, mas o conhecimento, experiência e ética são essenciais
A demanda por perícias em imóveis decorre de questões referentes a litígios, realização de negócios ou mesmo de atitudes preventivas. As investigações podem se originar de fatores ligados ao próprio imóvel e ao empreendedor (endógenos), de questões externas relacionadas a terceiros (fatores exógenos), de situações naturais, causadas por fenômenos da natureza (previsíveis, evitáveis ou inevitáveis) e podem, ainda, ocorrer em função de ações próprias dos usuários do imóvel (funcionais).
A atividade constitui-se hoje, em uma especialidade da engenharia, abrigada em uma entidade federativa nacional, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape), organizada em 24 estados da federação e com sede permanente em São Paulo. Porém, para melhor compreendermos a importância desta atividade, é bom lembrar que ela abrange perícias avaliatórias, contratuais, patológicas, de vizinhança, cautelares e aquelas relativas às questões de terra. A demanda por estes serviços pode ocorrer tanto na área judicial quanto na privada.
Perícias avaliatórias são realizadas para determinar o valor de um bem ou de direito sobre ele, o aluguel. Nas perícias contratuais, o objetivo relaciona-se às obrigações contraídas entre as partes, enquanto as patológicas estão ligadas aos defeitos existentes nos imóveis. No caso da vizinhança, englobam todas as questões referentes aos condomínios ou a imóveis próximos. Nas perícias cautelares, procura-se, por sua vez, caracterizar a situação em pauta, preliminarmente a outro evento, restando, nas questões ligadas à terra, o levantamento de divisas, medições ou determinação de ocupação de um imóvel.
A competência para a realização das perícias em imóveis é regulamentada pelo Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea). O assunto está normatizado pela ABNT. A NBR-13.752 – Norma Brasileira para Perícias de Engenharia na Construção Civil, define os requisitos necessários à confecção do laudo pericial.
Porém, o produto final não se limita aos aspectos descritos que, embora obrigatórios, guardam relação direta com o conhecimento, experiência, criatividade, honradez e talento do perito responsável pela elaboração do laudo. O conhecimento pode ser adquirido através da educação continuada, nos cursos dos Ibape’s e por meio de estudos que permitam o entendimento das diversas áreas que compõem as ciências imobiliárias.
A experiência é adquirida na prática constante, mas, também e principalmente, com humildade técnica e, por isso, o profissional deve se alicerçar nos mais experientes. O talento e a criatividade refletem no resultado final de uma perícia. E como o trabalho é elaborado por um técnico, sendo o usuário geralmente um leigo, é importante que o laudo seja extremamente didático, ilustrado com fotos e croquis, redigido em linguagem inteligível e sem tecnicismos.
A ética e honradez do perito são características que poderiam ser até dispensáveis de comentar, pois parecem óbvias, não fosse sua importância como requisito indispensável e que podem ser traduzidas por um aforismo que diz: “a perícia vale o que vale o perito”.
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5 de Setembro de 2007
Mercado Imobiliário
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Por Francisco Maia Neto, engenheiro e advogado
Todos nós podemos ter uma noção exata do que significa valor, embora poucos sejam capazes de conceituá-lo com exatidão, principalmente se houver necessidade de distinguí-lo de preço. Mas onde está a importância desta diferenciação, em se tratando de uma avaliação imobiliária?
A reposta a esta pergunta nos leva aos primórdios de Engenharia de Avaliações, quando alguns dos primeiros estudiosos de renome definiram “valor” como um conceito mutável, cujo significado variava em função da finalidade de avaliação, envolvendo aspectos psicológicos.
Surgiria então a chamada corrente plurivalente, que admitia os mais diversos tipos de valor, como o contábil, o tributário, o potencial, dentre muitos outros relacionamentos, considerando assim o valor de um elemento puramente subjetivo.
Em oposição, surgiria a corrente equivalente cujo conceito de valor é o único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, resultante das forças de mercado, baseado em critérios objetivos.
A disputa ente as duas escolas envolveu diversos lances em congressos, livros e palestras, ao longo dos anos. Hoje, entretanto prevalece o princípio univalente, cujo valor, referendado inclusive na nova NBR-5676 (Norma Brasileira para avaliação de Imóveis Urbanos), da ABNT, revisada recentemente, onde encontramos a seguinte definição:
“O valor a ser determinado corresponde sempre à que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em mercado de conferência perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado;
b) número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possa, individualmente ou em grupos, altera o mercado; c) inexistência de influências externas;
d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste;
e) perfeita mobilidade de e participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída de mercado.”
Com relação ao conceito de preço, admite-se que este seja a expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro que uma determinada mercadoria pode ser vendida. Portando, mesmo que dois imóveis possuam valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preço (quantidades de moeda), bastando-se as taxas de remuneração do capital.
Na prática, além da importância do Engenheiro de Avaliações reconhecer esta distinção, com o advento da lei que regulamentou a profissão de Corretor de Imóveis, a partir da prerrogativa de opinar quanto a comercialização imobiliária”, alguns profissionais mal intencionados procuram tirar proveito da situação ou provocar conflito entre a categoria e de Engenheiros e Arquitetos.
É comum vermos anúncios nos jornais oferecendo “AVALIAÇÕES GRÁTIS”, quando na verdade tratam-se de estimativas de preço, baseados nas opiniões sobre comercialização imobiliária, uma vez que LAUDOS DE AVALIAÇÃO são competências exclusivas de Engenheiros, pautadas em normas técnicas e estudos matemáticos - estatísticos, cujo objetivo é a determinação do valor.
O Corretor de Imóveis é o profissional envolvido diretamente na negociação a quem cabe vender os imóveis, enquanto o engenheiro de avaliações é um analista do mercado, cuja função é exatar um parecer sobre quanto vale um determinado imóvel.
Numa analogia simples, consideremos a relação entre médicos e farmacêuticos, onde estes últimos, mesmo conhecedores de medicamentos e de sua aceitação pelo público, não podem expandir receitas e, reciprocamente, aos médicos é vedado a propriedade de farmácias, por questões éticas, assim como países evoluídos, o profissional que vai intermediar uma transação não deve avaliar o imóvel.
Quanto a outras categorias profissionais, notadamente advogados, economistas, contadores e serventuários da justiça, e fora de dúvida que não podem elaborar laudos de avaliação mesmo que elegem conhecimento adquirido por experiência, da mesma forma que é privilégio profissional dos médicos a experiência de atestado de óbito, embora o mais ignorante dos homens possa provar que seu semelhante esteja morto.
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