14 dAmerica/Sao_Paulo Setembro dAmerica/Sao_Paulo 2007
Financiamento Imobiliário
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Acostumados a captar recursos para investimentos apenas no sistema financeiro tradicional, junto aos bancos, sobretudo públicos, empresários da construção civil cearense começam agora, a abrir os olhos para uma nova fonte de financiamentos, a partir do mercado de capitais. ´A abertura de capital em bolsa de valores ainda é algo novo para nós, mas é uma tendência natural do setor e que estamos estudando´, anunciou ontem, o presidente do Sindicato da Construção Civil do Ceará (Sinduscon), Carlos Fujita.
Segundo ele, a estabilidade da economia, a redução progressiva das taxas de juros, mas principalmente a demanda crescente por imóveis novos no Estado, é o que está motivando construtoras, incorporadoras e imobiliárias a buscarem novas fontes de recursos. Conforme disse, o governo Federal, através da Caixa, tende a ampliar os financiamentos para construção de moradias, mas apenas para a baixa renda.
Como há uma demanda grande para imóveis classe A e da classe média, a abertura de capitais é uma alternativa a ser estudada, para capitalizar as empresas´, sinaliza Fujita. De acordo com ele, nos últimos três anos, 22 construtoras paulistas abriram capital, lançando ações na Bovespa, o que possibilitou a injeção de mais R$ 15 bilhões no mercado.
Para o presidente da Associação dos Profissionais de Investimentos no Mercado de Capitais (Apimec-NE), Raimundo Porto Filho, há empresas cearenses que já estão prontas para abrir capital, mas a grande maioria ainda precisa melhorar modelos de gestão e em governança corporativa para conquistar a segurança que os investidores exigem.
Fonte Jornal do NordesteAdicione aos favoritos ou compartilhe:
13 dAmerica/Sao_Paulo Setembro dAmerica/Sao_Paulo 2007
Financiamento Imobiliário
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Os recursos da poupança para crédito imobiliário bateram novo recorde mensal em agosto, subindo a 1,8 bilhão de reais ante o 1,6 bilhão de reais registrados no mês anterior, informou nesta quarta-feira a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Apenas no mês passado foram concedidos mais recursos desse tipo do que em todo o ano de 2002, quando o mercado ainda sonhava com uma recuperação. Na época, os financiamentos com recursos da poupança chegaram a 1,768 bilhão de reais, segundo o diretor-geral da Abecip, Osvaldo Fonseca.
Ele prevê mais de 16 bilhões de reais em crédito imobiliário com recursos da poupança este ano e de janeiro até o mês passado o saldo de financiamentos estava em 10,33 bilhões de reais, 74 por cento acima do verificado no mesmo período de 2006.
“Esse resultado está dentro da expansão prevista. Em setembro pode cair um pouco, como aconteceu no ano passado, mas é provável que em dezembro esse número de agosto seja superado e que financiaremos mais de 180 mil unidades”, disse ele à Reuters por telefone. “O crescimento segue sustentável e não tem nenhum fator especial que tenha gerado o recorde.”
Em 2006, agosto foi o mês de melhor desempenho no setor, somando 983 milhões de reais em crédito concedidos, pouco mais que a metade do resultado registrado no mesmo período neste ano.
Esse 1,8 bilhão de reais em crédito no mês passado serviu para financiar 18.428 unidades, número também recorde, de acordo com a Abecip.
Nos oito primeiros meses deste ano, as unidades financiadas com recursos de poupança já superaram o total do ano passado: foram 117.237 contra 113.873 em 2006.
Fonte: ReutersAdicione aos favoritos ou compartilhe:
12 dAmerica/Sao_Paulo Setembro dAmerica/Sao_Paulo 2007
Mercado Imobiliário
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Por Francisco Maia Neto, engenheiro e advogado
A aquisição de um imóvel na planta se constitui em uma forma mais econômica de aquisição de um bem do que a compra de um pronto ou usado, além de ser a mais prática, uma vez permitir ao comprador o planejamento dos pagamentos, alteração das especificações de acabamento, modificações internas e programação da entrega, além de se caracterizar como uma forma de poupança.
Não obstante, as pessoas se deparam, de forma recorrente, com questionamentos sobre esta modalidade de comercialização imobiliária, especialmente quando surgem notícias de eventuais fracassos de construtoras ou incorporadoras, expondo de forma exagerada o risco que existe em qualquer atividade econômica.
Da mesma forma, quando um comprador enfrenta algum problema, como alterações no projeto inicial não comunicado ao adquirente ou atraso na entrega do imóvel, o sistema é questionado como um todo.
Diante disso, no sentido do comprador evitar possíveis dissabores, é recomendável que adote algumas cautelas, começando pela solicitação e análise criteriosa de toda a documentação referente ao imóvel em construção e aos empreendedores, especialmente o registro da incorporação, que deve ser feita no Cartório de Registro de Imóveis.
Em seguida, deve ser analisado o projeto aprovado pela Prefeitura, não só da parte referente ao apartamento, mas também das áreas comuns do edifício, confirmando a coincidência com os prospectos e anúncios, sendo que os acabamentos devem estar contidos em um documento denominado memorial de incorporação, que igualmente faz parte do registro da incorporação.
Deve ser informado o regime de construção, por empreitada, cujo preço é fechado, mas sujeito a reajustes, ou por administração, onde o valor da obra é rateado entre os condomínios, além das condições de pagamento, prestações intermediárias, índice e periodicidade dos reajustes e sistemática de aplicação dos juros, no caso de imóvel financiado.
Em qualquer situação, o comprador deve sempre fazer constar no contrato de compra e venda a inclusão dos acertos e combinações ocorridas durante a negociação, verificando ainda se estão incluídos neste documento elementos fundamentais, tais como área privativa e total da unidade, localização da vaga de garagem e especificação dos acabamentos, itens que poderão vir em anexo, em forma de plantas e memoriais.
Importante também que sejam guardados todos os materiais utilizados durante a compra, especialmente folhetos de publicidade, anúncios em jornais e informações escritas dos vendedores, cuja verificação do cumprimento deve ser exercida mediante acompanhamento do andamento da obra.
Tudo isto nos parece razoável para uma boa aquisição, entretanto, enfatizamos aquele que talvez seja o mais importante a ser pesquisado, o histórico da construtora ou incorporadora, que deve ser feito mediante simples consulta a outros compradores de prédios já acabados ou solicitando uma pesquisa junto aos órgãos de defesa do consumidor ou na justiça.
Finalmente, no que se refere à ocorrência de uma falência da construtora ou incorporadora, vale lembrar que está em vigor a lei 10.931/04, que possibilita a adoção do chamado patrimônio de afetação, instrumento protetor do empreendimento em construção dos demais compromissos assumidos pelo falido em outras obras.
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5 dAmerica/Sao_Paulo Setembro dAmerica/Sao_Paulo 2007
Mercado Imobiliário
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Os motivos são muitos para a perícia imobiliária, mas o conhecimento, experiência e ética são essenciais
A demanda por perícias em imóveis decorre de questões referentes a litígios, realização de negócios ou mesmo de atitudes preventivas. As investigações podem se originar de fatores ligados ao próprio imóvel e ao empreendedor (endógenos), de questões externas relacionadas a terceiros (fatores exógenos), de situações naturais, causadas por fenômenos da natureza (previsíveis, evitáveis ou inevitáveis) e podem, ainda, ocorrer em função de ações próprias dos usuários do imóvel (funcionais).
A atividade constitui-se hoje, em uma especialidade da engenharia, abrigada em uma entidade federativa nacional, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape), organizada em 24 estados da federação e com sede permanente em São Paulo. Porém, para melhor compreendermos a importância desta atividade, é bom lembrar que ela abrange perícias avaliatórias, contratuais, patológicas, de vizinhança, cautelares e aquelas relativas às questões de terra. A demanda por estes serviços pode ocorrer tanto na área judicial quanto na privada.
Perícias avaliatórias são realizadas para determinar o valor de um bem ou de direito sobre ele, o aluguel. Nas perícias contratuais, o objetivo relaciona-se às obrigações contraídas entre as partes, enquanto as patológicas estão ligadas aos defeitos existentes nos imóveis. No caso da vizinhança, englobam todas as questões referentes aos condomínios ou a imóveis próximos. Nas perícias cautelares, procura-se, por sua vez, caracterizar a situação em pauta, preliminarmente a outro evento, restando, nas questões ligadas à terra, o levantamento de divisas, medições ou determinação de ocupação de um imóvel.
A competência para a realização das perícias em imóveis é regulamentada pelo Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea). O assunto está normatizado pela ABNT. A NBR-13.752 – Norma Brasileira para Perícias de Engenharia na Construção Civil, define os requisitos necessários à confecção do laudo pericial.
Porém, o produto final não se limita aos aspectos descritos que, embora obrigatórios, guardam relação direta com o conhecimento, experiência, criatividade, honradez e talento do perito responsável pela elaboração do laudo. O conhecimento pode ser adquirido através da educação continuada, nos cursos dos Ibape’s e por meio de estudos que permitam o entendimento das diversas áreas que compõem as ciências imobiliárias.
A experiência é adquirida na prática constante, mas, também e principalmente, com humildade técnica e, por isso, o profissional deve se alicerçar nos mais experientes. O talento e a criatividade refletem no resultado final de uma perícia. E como o trabalho é elaborado por um técnico, sendo o usuário geralmente um leigo, é importante que o laudo seja extremamente didático, ilustrado com fotos e croquis, redigido em linguagem inteligível e sem tecnicismos.
A ética e honradez do perito são características que poderiam ser até dispensáveis de comentar, pois parecem óbvias, não fosse sua importância como requisito indispensável e que podem ser traduzidas por um aforismo que diz: “a perícia vale o que vale o perito”.
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5 dAmerica/Sao_Paulo Setembro dAmerica/Sao_Paulo 2007
Mercado Imobiliário
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Por Francisco Maia Neto, engenheiro e advogado
Todos nós podemos ter uma noção exata do que significa valor, embora poucos sejam capazes de conceituá-lo com exatidão, principalmente se houver necessidade de distinguí-lo de preço. Mas onde está a importância desta diferenciação, em se tratando de uma avaliação imobiliária?
A reposta a esta pergunta nos leva aos primórdios de Engenharia de Avaliações, quando alguns dos primeiros estudiosos de renome definiram “valor” como um conceito mutável, cujo significado variava em função da finalidade de avaliação, envolvendo aspectos psicológicos.
Surgiria então a chamada corrente plurivalente, que admitia os mais diversos tipos de valor, como o contábil, o tributário, o potencial, dentre muitos outros relacionamentos, considerando assim o valor de um elemento puramente subjetivo.
Em oposição, surgiria a corrente equivalente cujo conceito de valor é o único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, resultante das forças de mercado, baseado em critérios objetivos.
A disputa ente as duas escolas envolveu diversos lances em congressos, livros e palestras, ao longo dos anos. Hoje, entretanto prevalece o princípio univalente, cujo valor, referendado inclusive na nova NBR-5676 (Norma Brasileira para avaliação de Imóveis Urbanos), da ABNT, revisada recentemente, onde encontramos a seguinte definição:
“O valor a ser determinado corresponde sempre à que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em mercado de conferência perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado;
b) número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possa, individualmente ou em grupos, altera o mercado; c) inexistência de influências externas;
d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste;
e) perfeita mobilidade de e participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída de mercado.”
Com relação ao conceito de preço, admite-se que este seja a expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro que uma determinada mercadoria pode ser vendida. Portando, mesmo que dois imóveis possuam valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preço (quantidades de moeda), bastando-se as taxas de remuneração do capital.
Na prática, além da importância do Engenheiro de Avaliações reconhecer esta distinção, com o advento da lei que regulamentou a profissão de Corretor de Imóveis, a partir da prerrogativa de opinar quanto a comercialização imobiliária”, alguns profissionais mal intencionados procuram tirar proveito da situação ou provocar conflito entre a categoria e de Engenheiros e Arquitetos.
É comum vermos anúncios nos jornais oferecendo “AVALIAÇÕES GRÁTIS”, quando na verdade tratam-se de estimativas de preço, baseados nas opiniões sobre comercialização imobiliária, uma vez que LAUDOS DE AVALIAÇÃO são competências exclusivas de Engenheiros, pautadas em normas técnicas e estudos matemáticos - estatísticos, cujo objetivo é a determinação do valor.
O Corretor de Imóveis é o profissional envolvido diretamente na negociação a quem cabe vender os imóveis, enquanto o engenheiro de avaliações é um analista do mercado, cuja função é exatar um parecer sobre quanto vale um determinado imóvel.
Numa analogia simples, consideremos a relação entre médicos e farmacêuticos, onde estes últimos, mesmo conhecedores de medicamentos e de sua aceitação pelo público, não podem expandir receitas e, reciprocamente, aos médicos é vedado a propriedade de farmácias, por questões éticas, assim como países evoluídos, o profissional que vai intermediar uma transação não deve avaliar o imóvel.
Quanto a outras categorias profissionais, notadamente advogados, economistas, contadores e serventuários da justiça, e fora de dúvida que não podem elaborar laudos de avaliação mesmo que elegem conhecimento adquirido por experiência, da mesma forma que é privilégio profissional dos médicos a experiência de atestado de óbito, embora o mais ignorante dos homens possa provar que seu semelhante esteja morto.
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1 dAmerica/Sao_Paulo Setembro dAmerica/Sao_Paulo 2007
Mercado Imobiliário
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Por Francisco Maia Neto, engenheiro e advogado
Os fatores que valorizam e desvalorizam um imóvel se apóiam no tripé custo-qualidade-utilidade, não existindo listas prontas, uma vez que a análise tem que ser pautada não só pelos aspectos objetivos, mas especialmente sob o prisma sócio-econômico do público ao qual se destinam.
Não obstante, o quesito localização tem sido tratado como o primordial neste tipo de análise, pois serve para delimitar a região de interesse para aquisição do imóvel, sendo fator determinante na escolha, devendo ser observada a infra-estrutura da região, vizinhança, vias de acesso, tendência de ocupação circunvizinha, condições de segurança e possibilidades de alterações futuras.
À partir destes pontos muda o enfoque dentre as diferentes faixas de renda, enquanto as mais baixas buscam proximidade com hospitais e escolas públicas, além de facilidade de acesso ao transporte público, as camadas de renda mais alta procuram locais com menores índices de violência e maiores facilidades de acesso.
Sob um contexto mais limitado, surge a questão do posicionamento do imóvel no local analisado, como a possibilidade de invasões ou inundações, frente ou fundos, altura, aeração, ventilação, insolação, fatores de insalubridade e vista.
Como exemplos podemos citar a posição em relação ao sol nascente, a maior procura por apartamentos situados nos andares mais altos, as lojas com frente para a via pública e os imóveis que possuem vista definitiva e atraente.
No que tange aos aspectos gerais do imóvel, a área é o fator determinante, cujo valor deverá ser sempre compatível com as necessidades do adquirente, devendo também ser considerada a divisão interna e adequação ao uso programado.
Aqui tornasse imperativo abrir um tópico destinado às vagas de garagem, item considerado até dispensável em meados do século passado, mas que hoje requer uma faixa de alta renda um número igual ou superior a três vagas por unidade.
Outro exemplo refere-se à estrutura social e de lazer de um condomínio, que devem se adequar aos usos e necessidades dos usuários, preferencialmente possuindo integração entre o salão de festas e a área de lazer, com espaços abertos, que permitem maior versatilidade em sua utilização.
Os fatores intrínsecos referem-se aos aspectos construtivos, que exercem influência direta sobre o valor da edificação, com destaque para a depreciação física e funcional, devendo também ser objeto de análise o estado de conservação e existência de defeitos, condições das instalações, qualidade dos materiais e emprego de novas tecnologias.
Finalmente, cabe uma observação de caráter geral, destinada aos proprietários que venham a fazer intervenções em um imóvel, no sentido de evitarem alterações de cunho pessoal, que o personalizem, devendo realizar aquelas que melhorem sua funcionalidade à luz das expectativas e demandas do mercado.
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